築年数と融資期間の関係とは?法定耐用年数で変わるローンの仕組みを調べた話

こんにちは、まゆです。不動産投資の勉強をしていると、「築古物件は融資が厳しい」という話をよく見かけます。理由がよくわからなかったので、調べてみました。

そこに出てくるのが、「法定耐用年数」という言葉です。建物の構造によって、決まった年数があります。

今回は、築年数と融資期間の関係を整理します。融資の基準は金融機関ごとに異なるため、実際の条件は、金融機関に確認してください。

法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、税法で決められた、建物の「資産としての使用可能期間」の目安です。建物の構造ごとに、年数が違います。

実際に建物が使える年数とは、必ずしも同じではありません。あくまで、税法上の計算のための年数です。

金融機関は、融資を判断するとき、建物の価値が残っているかを見ます。そのために、法定耐用年数を参考にする場合があります。

たとえば、「法定耐用年数から築年数を引いた年数」を、融資期間の上限の目安にする金融機関があります。すべての金融機関が同じ基準ではありません。

基準は、金融機関ごと、また商品や借りる人の属性によって異なります。必ず個別に確認が必要です。

築年数が違う2つの木造アパートで考えてみます。あくまで、仮の基準で計算した例です。

	築年数	残りの耐用年数	融資期間の目安
物件A	5年	22年-5年=17年	17年が目安になる場合がある
物件B	25年	耐用年数を超過	短い期間になる、または融資が難しい場合がある

融資期間が短いと、毎月の返済額が大きくなります。家賃収入が同じでも、手元に残るお金が減ることがあります。

築古物件は、購入価格が安く、表面的な利回りが高く見えることが多いです。でも、融資が付きにくかったり、期間が短かったりして、返済の負担が重くなることがあります。

加えて、修繕費が増える可能性もあります。利回りの見方は、表面利回りと実質利回りの違いで整理しています。

旧耐震基準の物件には、特別な注意が必要です。くわしくは、旧耐震と新耐震の違いの記事にまとめています。

返済期間が短くても、無理なく返せるかを確認することが大切です。次のような点をチェックします。

金利の影響は、不動産投資ローンの変動金利と固定金利の記事も参考にしてください。

融資の判断は、築年数だけでなく、次のような要素でも変わります。

融資期間が短くなると、毎月の返済額は大きくなります。たとえば、同じ借入額でも、期間が20年と15年では、毎月の返済額が違ってきます。

家賃収入から返済額や諸経費を引いた、手元に残るお金(キャッシュフロー)が小さくなると、空室や修繕に対応しにくくなります。キャッシュフローの計算は、不動産投資のキャッシュフロー計算の例に載せています。

築年数の古い物件を検討するときは、融資の条件を先に確認しておくことが大切です。購入の申込みをしたあとで、融資が通らないことが判明すると、手続きが振り出しに戻ってしまいます。

私は、不動産投資の経験はまだありません。ただ、築年数の古い物件は、数字だけでなく、建物の状態や管理の状況を、自分の目で確認してから判断したいと考えています。

現地調査で確認すべき点は、現地調査のチェックリストにまとめています。

Q:築30年の木造は、融資を受けられませんか?

A:金融機関や物件の条件によって異なります。受けられる場合と、難しい場合があるため、個別に確認してください。

Q:法定耐用年数を過ぎたら、建物の価値はゼロですか?

A:税法上の償却期間が終わるだけで、建物の価値がゼロになるわけではありません。実際の価値は、状態や立地によります。

Q:耐用年数は、減価償却にも関係しますか?

A:関係します。減価償却の仕組みは、不動産投資の減価償却とはで解説しています。

築年数と融資期間は、法定耐用年数が目安になる場合があります。

融資の基準は金融機関ごとに異なり、築古物件は返済期間が短くなることもあります。

返済計画を無理のない形で立て、実際の条件は金融機関に確認してください。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。