不動産投資の減価償却とは?耐用年数と計算方法を初心者向けに解説

こんにちは、まゆです。

不動産投資について調べていると、「減価償却」という会計用語によく出会います。

結論からお伝えすると、減価償却とは、建物などの取得費用を法律で決められた耐用年数にわたって、少しずつ経費として計上する会計処理のことです。

この記事では、不動産投資の減価償却の仕組み、構造別の耐用年数、中古物件の計算方法、注意点のデッドクロスまでを、私がつまずいた経験とあわせて整理します。

不動産投資の減価償却の仕組み

減価償却費は、実際に現金が出ていく支出ではありません。それでも帳簿上の経費として計上できるため、税金の計算に影響します。

ポイントは「土地は対象外」という点です。物件の購入価格のうち、建物部分だけが減価償却の対象になります。

住宅用の建物の法定耐用年数は、構造によって次のように決められています(国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」、2026年9月時点)。

建物の減価償却は、毎年同じ金額を計上する「定額法」で計算します。

たとえば新築のRC造で、建物部分が2,000万円だったとします。この場合、2,000万円×0.022=年44万円が、毎年の減価償却費の目安になります(仮の数字での計算例です)。

中古物件を購入する場合は、法定耐用年数をそのまま使うのではなく、「簡便法」という計算で残りの耐用年数を出すことができます。

物件の状態	耐用年数の計算式
法定耐用年数の一部が経過	(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%
法定耐用年数をすべて経過	法定耐用年数×20%

1年未満の端数は切り捨て、計算結果が2年未満なら2年とします。

たとえば築10年の木造なら、(22-10)+10×0.2=14年です。築25年の木造なら、22×0.2=4.4年で、端数を切り捨てて4年になります。

築年数が古い物件ほど耐用年数が短くなり、1年あたりの減価償却費が大きくなる仕組みです。

不動産クラウドファンディングで分配金を受け取るようになり、確定申告について調べる中で「減価償却」という言葉に出会いました。

最初は、お金が出ていかないのに経費にできる、という仕組みがどうしても理解できませんでした。経理事務の仕事で備品の減価償却は見ていたのに、不動産になると急に別物に感じたんです。

調べていくうちに、建物が時間とともに価値を失っていく分を、会計上少しずつ費用にする考え方だと腑に落ちました。会社のパソコンを4年で償却しているのと、考え方は同じだったんです。

減価償却費が減っていく一方で、ローンの元本返済額が増えていく状態を「デッドクロス」と呼びます。

ローンの元本返済は経費になりません。そのため、この状態になると帳簿上は黒字なのに手元のお金が足りない、ということが起こり得ます。

時期	減価償却費	元本返済額	税負担のイメージ
購入直後	大きい	小さい	軽くなりやすい
耐用年数の終盤〜経過後	小さい・ゼロ	大きい	重くなりやすい

長期の収支計画を立てるときは、耐用年数が終わった後の税負担まで見ておく必要があると感じています。

課税所得を抑える効果はありますが、それだけを目的に物件を選ぶのは危険です。収益性や立地、売却時の税金なども含めて総合的に判断することが大切です。

売買契約書に建物価格の記載があればそれを使うのが一般的です。記載がない場合は、固定資産税評価額の比率で按分する方法などがあります。

不動産クラウドファンディングは運用会社が物件を保有する形のため、投資家個人が減価償却費を計上する仕組みとは異なります。

減価償却の計算は、物件ごとの条件で変わる部分も多いです。正確な計算や申告は、税理士などの専門家に相談するのも一つの方法です。

確定申告の時期には、税務署の相談窓口や無料相談会もあります。私も一人で悩まず、こうしたサポートを頼るようにしています。

不動産投資の減価償却は、建物の取得費用を耐用年数にわたって経費にする仕組みで、構造や築年数によって毎年の金額が変わります。

税金面で有利に見える部分がある一方、デッドクロスのように後から負担が重くなる局面もあります。不動産投資は元本が保証されたものではなく、空室や金利変動などのリスクもあるため、仕組みとリスクの両方を知ったうえで検討してみてください。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。