不動産の登記事項証明書の見方|表題部・甲区・乙区で確認したいことを調べた話

こんにちは、まゆです。不動産の勉強をしていて、「登記簿を必ず確認してください」と何度も目にしました。ところが、実物を見たら、漢字と専門用語だらけで、最初は呆然としました。

登記事項証明書は、その不動産の「戸籍」のような書類です。誰が持っていて、どんな借入がついているのかがわかります。

今回は、見方の基本を整理します。法律上の判断が必要な場合は、司法書士など専門家に相談してください。

登記事項証明書とは

登記事項証明書とは、法務局が管理している不動産の登記記録を、写しとして証明した書類です。以前は「登記簿謄本」と呼ばれていました。

この書類を見ることで、不動産の所在や面積、現在の所有者、担保の有無などを確認できます。取引の前に確認する、基本的な資料です。

パート	何が書かれているか
表題部	土地や建物の所在、面積、構造、築年月などの物理的な情報
権利部(甲区)	所有権に関すること。現在の所有者や、過去の所有者の履歴
権利部(乙区)	所有権以外の権利。抵当権(借入の担保)など

建物と土地では、それぞれ別の登記記録があります。マンションの場合は、専有部分と敷地権の関係が記録されています。

表題部では、まず物件の概要が、聞いていた情報と合っているかを確認します。

面積が資料と大きく違う場合は、不動産会社に理由を確認しておきたいです。築年数の確認は、旧耐震と新耐震の違いを判断する上でも大切です。

甲区には、所有者の情報が載っています。売り主が、登記上の所有者と同じ人かどうかを必ず確認します。

売り主と所有者が違う場合は、理由を確認する必要があります。

相続による名義変更などの事情が、背景にあることもあります。

乙区には、抵当権などの権利が載っています。抵当権とは、借入の担保として、金融機関が不動産に設定する権利のことです。

すでに抵当権がついている物件でも、売買の際に、売り主が返済して抵当権を抹消(消すこと)する手続きがあるのが一般的です。

売買の条件として、引渡しまでに抵当権を抹消できるかを確認します。融資の話は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いの記事で解説しています。

登記事項証明書は、法務局の窓口やオンラインで、誰でも取得できます。物件の所在地がわかれば、その物件を管轄する法務局でなくても請求できます。

手数料がかかります。金額は請求方法によって異なるため、法務局の公式サイトで確認してください。

確認するタイミングは、購入の申込みの前と、決済の直前です。直前にも確認することで、直前の登記の変更を見逃さずに済みます。

登記事項証明書だけでなく、重要事項説明書や、売買契約書とあわせて確認すると、物件の情報の食い違いに気づきやすくなります。

たとえば、登記上の面積と、重要事項説明書の面積が大きく違うときは、理由を確認します。登記は、過去の状態のままで更新されていないこともあるため、現地調査で実際の状態を見ることも大切です。

登記は、専門用語が多く、読み慣れていないと誤解することがあります。不安な場合は、不動産会社の担当者に説明を求めるか、司法書士に相談する方法があります。

面談で聞くことをまとめたものとして、不動産会社との面談で聞きたい質問リストも参考にしてください。

Q:登記事項証明書は、誰でも取れますか?

A:はい。所有者でなくても、法務局で請求できます。ただし、手数料が必要です。

Q:登記簿謄本と登記事項証明書は、同じものですか?

A:以前の呼び名が登記簿謄本で、現在は登記事項証明書と呼ばれます。意味は、ほぼ同じと考えて構いません。

Q:登記されていれば、安全な物件ですか?

A:登記は権利関係を示すもので、物件の品質や収益性を保証するものではありません。現地調査や収益の確認も必要です。

登記事項証明書は、不動産の所在、所有者、担保の有無を確認できる基本の書類です。

表題部・甲区・乙区の3つで、物件の概要、所有者、抵当権などを確認します。

わからない点は、専門家に相談しながら、ご自身で判断してください。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。