こんにちは、まゆです。
以前、不動産投資ローンの金利タイプ(変動と固定)の選び方について調べたのですが、今日はもう少し踏み込んで「実際に金利が上がったら返済はどうなるのか」を調べてみました。
結論、変動型のローンは返済額が増える可能性があります
不動産投資ローンで変動型を選んでいる場合、市場の金利が上昇すると、それに連動して返済額が増える可能性があります。
固定型を選んでいる場合は、契約時に決めた金利が一定期間(または契約期間全体)変わらないため、金利上昇の影響を直接受けません。
なぜ変動型を選ぶ人が多いのか
理由は、一般的に変動型の方が固定型より当初の金利が低く設定されていることが多いためです。返済開始時の負担を抑えられるメリットがあります。
ただしこれは「今は低い」という話であり、将来の金利動向は誰にも断定できません。低い金利が続く保証はない、という前提は必ず押さえておきたいポイントです。
私が実際に調べてみて感じたこと
以前、変動型・固定型の違いを調べたときは「今の金利の低さ」にばかり注目していましたが、今回「上がったらどうなるか」まで踏み込んで調べると、見え方が変わりました。
例えば、借入額が大きいほど、わずかな金利上昇でも返済額への影響は大きくなります。不動産投資はローンの借入額自体が大きいケースも多いので、他の投資よりこの視点が重要だと感じました。
対策としては、金利上昇分を見込んでも家賃収入でカバーできるか、あらかじめシミュレーションしておくこと、返済に余裕を持たせるために頭金を多めに用意すること、などが考えられます。
住宅ローンの金利タイプを選んだときの経験を思い出すと、当時も「低い金利に惹かれて変動型にしたけれど、本当にこれでよかったのか」という迷いがありました。不動産投資ローンでも同じ迷いが生まれそうだと感じています。
あのときは勢いで決めてしまいましたが、不動産投資は住宅ローンよりも金額が大きくなりやすい分野です。同じ失敗を繰り返さないよう、もう少し時間をかけて考えたいと思っています。
「今の金利が低いから大丈夫」ではなく「上がったときにどうなるか」まで考えておくことが、不動産投資ローンと付き合う上で欠かせない視点だと実感しました。
夫は仕事柄、金利のニュースを気にする方なので、「もし借りるなら、上がったときのシミュレーションを一緒にやろうね」と話しています。まだ検討段階ですが、こうした準備は早いうちからしておきたいです。
変動型・固定型ローンの金利上昇への影響
| 項目 | 変動型ローン | 固定型ローン |
|---|---|---|
| 当初の金利 | 比較的低く設定されることが多い | 変動型より高めに設定されることが多い |
| 金利上昇の影響 | 返済額が増える可能性がある | 契約した金利が維持されるため影響を受けない |
| 向いている人の傾向 | 短期での完済・売却を見込む場合など | 長期の返済計画で金利変動の不安を避けたい場合など |
金利上昇だけでなく空室リスクも重ねて考える
調べていくうちに気づいたのが、金利上昇のリスクは、空室による家賃収入の減少と重なると、より大きな影響になるという点です。二つのリスクを別々に考えるのではなく、同時に起きた場合まで想定しておく必要があると感じました。
「金利が上がっても家賃収入でカバーできる」という前提自体が、空室が続けば崩れてしまいます。複数のリスクを組み合わせたシミュレーションを一度試しておくと、より現実的な判断ができそうです。
よくある疑問
Q. 金利が上がったら途中で固定型に変更できる?
A. 金融機関によって、ローンの種類変更が可能な場合があります。手数料がかかることもあるため、利用中の金融機関に確認することをおすすめします。
Q. 金利上昇のリスクを減らす方法はある?
A. 頭金を多めに用意して借入額を抑える、家賃収入の余裕を持たせるなどの方法が考えられます。ご自身の資金計画に合わせて検討してください。
Q. 金利の動向はどこで確認できる?
A. 日本銀行の政策金利に関する発表や、利用している金融機関の金利情報で確認できます。断定的な将来予測はできないため、定期的な確認を心がけるとよいです。
まとめ
不動産投資ローンは、金利が上昇すると変動型の返済額が増える可能性があるという前提で計画を立てる必要があると分かりました。今の金利の低さだけに注目せず、上昇した場合のシミュレーションも欠かさないようにしたいです。
ローンを組む予定がある方は、金利タイプごとの特徴を理解したうえで、ご自身の資金計画に合わせて検討してみてください。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。