不動産投資の赤字は給与所得と損益通算できる?仕組みと対象外の費用を調べてみた話

こんにちは、まゆです。会社員が不動産投資をするとき、よく聞くのが「赤字を出して税金を減らせる」という話です。

本当にそんなにうまい話なのか、半信半疑で調べてみました。結論から言うと、仕組みはありますが、条件や注意点がたくさんあります。

今回は、不動産所得の損益通算について、仕組みと対象外の費用を整理しました。節税を保証する記事ではないので、その点はご理解ください。

損益通算とは?不動産所得の赤字の扱い

損益通算は、ある所得の赤字を、ほかの所得の黒字と相殺できる仕組みです。不動産所得が赤字の場合、給与所得などと通算できるとされています。

通算した結果、課税される所得が減り、所得税や住民税が軽くなる場合があります。会社員が源泉徴収された税金の一部が、確定申告で戻ることもあるのが特徴です。

ただし、赤字になるのは、減価償却費やローンの利子などの経費が大きい場合です。実際にお金が出ていなくても、帳簿上で赤字になることがあります。

注意したいのは、土地を取得するための借入金の利子です。この部分は、損益通算の対象外とされ、赤字があっても給与所得と通算できません。

建物と土地を一緒に買う場合は、借入金の利子を建物分と土地分に分けて考える必要があります。細かい計算は、税務署や税理士に確認するのが安全です。

減価償却費は、実際には現金が出ていかない経費です。そのため、帳簿上は赤字でも、手元のお金は黒字ということがあります。

反対に、ローンの元本返済は経費にならないため、帳簿は黒字でも手元の現金は足りない、という状況も起こりえます。このズレを「デッドクロス」と呼ぶこともあります。

節税の効果だけに目を向けると、資金繰りが苦しくなるおそれがあります。キャッシュフローを必ず確認してください。

一定の規模(事業的規模)の場合は、青色申告特別控除などを使える可能性もあります。ただし、条件は国税庁の案内で確認が必要です。

節税のために不動産投資をするのは本末転倒です。まずは、物件そのものが収益を生むかを冷静に見たいところです。

不動産投資のセミナーでは、「節税になります」という言葉がよく出てきます。私も最初は、その響きに引かれました。

でも、よく考えると、税金が減るのは経費が増えて赤字になる場合で、実際のお金は出ていっていることがほとんどです。ここを混同すると、判断を誤りやすいと感じました。

「節税になるか」ではなく、「物件が長期的に収益を生むか」を先に考えるようにしています。税金は、あくまでその後の話です。

節税を前面に出した説明を受けたときは、収支のシミュレーションを必ず見せてもらうようにしています。数字が出ているかどうかが、ひとつの目安になります。

不動産所得の計算は、土地と建物の按分や減価償却など、ひとつずつ見ていくと複雑です。独学で完璧にしようとすると、時間も気力も奪われます。

税務署の無料相談や、税理士への相談を使えば、自分のケースに合った説明を受けられます。費用はかかりますが、申告ミスを防げるなら安心材料になります。

私も、仕組みを理解したうえで、細かい点は専門家に確認する、という付き合い方が現実的だと感じています。

Q:赤字を出せば出すほど得ですか?

A:赤字は実際の損失でもあります。税金が軽くなっても、赤字額以上に得をするわけではありません。収益性そのものを見ることが大切です。

Q:白色申告でも損益通算はできますか?

A:不動産所得の損益通算は、青色申告か白色申告かを問わず対象になるとされています。ただし、制度の詳細は国税庁の案内で確認してください。

Q:副業禁止の会社員でも申告は必要ですか?

A:所得があれば申告が必要になることがあります。住民税の納付方法などは、お住まいの自治体や税理士に確認してください。

不動産所得の赤字は、給与所得などと損益通算できる仕組みがありますが、土地取得の借入金利子など対象外の費用もあります。

帳簿上の赤字と手元の現金のズレにも注意して、キャッシュフローを確認することが大切です。

税の取り扱いは変更されることがあります。個別の判断は、税務署や税理士にご相談ください。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。