こんにちは、まゆです。不動産投資の本を読むと、「物件価格の20%の頭金で始められます」といった説明をよく見ます。でも、それだけでは足りないと知ったのは、諸費用の存在でした。
物件の値段以外にも、いろいろな費用が発生します。事前に知っておかないと、想定外の出費で慌ててしまいます。
今回は、初期費用の内訳を整理します。金額は条件によって変わるので、実際の見積書は不動産会社や金融機関で確認してください。
物件価格のほかに、初期費用がかかる
不動産を買うときは、物件の代金とは別に、さまざまな手数料や税金がかかります。これらをまとめて「諸費用」と呼びます。
諸費用の合計は、物件の種類や購入方法で変わります。たとえば、中古か新築か、現金かローンか、によっても違います。
資金計画を立てるときは、物件価格だけでなく、諸費用も含めて考えることが大切です。
主な諸費用の内訳
| 費用 | 内容 | 支払先 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件を紹介・仲介してくれた不動産会社への報酬 | 不動産会社 |
| 登録免許税 | 所有権移転などの登記をするときの税金 | 国(法務局) |
| 司法書士報酬 | 登記の手続きを依頼する費用 | 司法書士 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得したときにかかる都道府県税(後日納付) | 都道府県 |
| 印紙税 | 売買契約書などに貼る税金 | 国 |
| ローン関連費用 | 融資の事務手数料、保証料、抵当権の設定費用など | 金融機関・保証会社 |
| 火災保険料など | 物件を守るための保険 | 保険会社 |
不動産取得税は、購入から数か月後に納付書が届くなど、支払いの時期が違います。税金の仕組みは、不動産の取得税・登録免許税など、購入時の税金で整理しています。
仲介手数料の計算例
仲介手数料の上限は、法律で決められています。物件価格が400万円を超える場合は、「物件価格の3%+6万円(税抜)」が上限の計算式です。
仮に、物件価格2,000万円の場合で計算してみます。2,000万円×3%=60万円、これに6万円を足して66万円(税抜)です。消費税が10%なら、72万6,000円が上限になります。
これは「上限」であり、実際の金額は不動産会社によって異なります。契約前に、見積書で確認してください。
ローンを使う場合の費用
融資を受けるときは、金融機関に払う事務手数料や、保証会社に払う保証料がかかる場合があります。金額や支払い方法は、金融機関ごとに違います。
また、団体信用生命保険の保険料が、金利に含まれる場合と、別に払う場合があります。くわしくは、不動産投資の団信と生命保険の関係で整理しています。
ローンの仕組みは、不動産投資ローンと住宅ローンの違いの記事で解説しています。
購入後すぐにかかる費用
購入のときだけでなく、購入後すぐにかかる費用もあります。
- 入居者を探すための、客付け会社への広告料
- 設備の不具合が見つかった場合の、修繕費
- 管理会社に支払う、初期の事務費用
- 火災保険や、地震保険の保険料
客付けの費用は、客付けと入居者募集のポイントで、修繕については原状回復と退去費用の負担で触れています。
手元に残す資金も計画に入れる
諸費用を支払ったあとに、手元の現金がほとんど残らない状態は、危険です。空室が続いたり、突然の修繕が必要になったりして、支払いに困る可能性があります。
収入が途切れても、数か月はローンを返せるくらいの資金を、予備として持つ人もいます。具体的な金額は、個々の状況で変わります。
空室率の考え方は、空室率の計算と、リスク管理の記事も参考にしてください。
諸費用で失敗しないための確認手順
私が友人から聞いた失敗談は、「見積書をもらう前に、契約してしまった」というものでした。次の手順で確認すると安心です。
- 購入申込みの前に、諸費用の概算を書面でもらう
- 項目ごとに、何の費用か説明を聞く
- 融資の見積もりも、複数の金融機関から取る
- 不明な項目は、契約前にすべて質問する
不動産会社への質問リストは、不動産会社との面談で聞きたい質問リストにまとめています。
よくある疑問
Q:諸費用は、物件価格の何%くらいですか?
A:物件の種類や購入方法で大きく変わるため、一律には言えません。見積書で、ご自身の条件の金額を確認してください。
Q:諸費用もローンに含められますか?
A:金融機関や商品によって、扱いが異なります。事前に、融資担当者に確認してください。
Q:諸費用を減らす方法はありますか?
A:仲介手数料の交渉や、保険の見直しなどで、変わる場合があります。ただし、無理な値引きが、サービスの質に影響することもあります。
まとめ
不動産投資には、物件価格のほかに、仲介手数料、税金、ローン関連費用などの諸費用がかかります。
見積書で金額を確認し、手元に予備資金を残す計画を立てておくと安心です。
金額や条件は物件ごとに変わるため、必ずご自身で確認して判断してください。
あわせて読みたい記事もまとめておきます。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。