不動産投資の「原状回復」は誰が払う?退去時の費用負担のルールを調べてみた話

こんにちは、まゆです。賃貸に出している部屋で、退去のときに壁紙がボロボロだったら、修繕費は誰が払うの?と、ふと気になりました。

私は自宅を賃貸で借りていたとき、退去時に「原状回復」の費用の話が出て、ドキドキした経験があります。オーナー側の立場から見ると、どうなっているのでしょうか。

今回は、原状回復の基本ルールを整理します。個別の判断は、契約書や専門家への確認が前提です。

原状回復とは「元通り」ではない

原状回復と聞くと、借りたときと同じ状態に戻すことだと考えがちです。でも、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、少し違う整理がされています。

ガイドラインでは、原状回復は「入居者の故意・過失や通常の使用を超える使い方によって生じた損耗を、元に戻すこと」と考えられています。

普通に暮らして生じた傷みは、オーナー側の負担が基本とされています。

特約は、内容が明確で、入居者が理解して合意していることなどが前提です。契約書の書き方で、トラブルを減らせます。

一般に、入居年数が長くなるほど、設備や内装の価値は減っていくという考え方があります。壁紙は、ガイドライン上、6年で価値が1円まで下がると考えられています。

敷金は、家賃の滞納や、入居者が負担すべき修繕費にあてるためのお金です。退去時には、差し引いたあとの残りを入居者に返還します。

敷金から差し引く内容は、見積書などの根拠を示して説明するのが望ましいとされています。

以前住んでいた賃貸の退去のとき、立ち会いで壁の小さな傷を指摘されて、ヒヤッとしたことがあります。結果的に、通常の使用による傷みと判断されて、請求はありませんでした。

そのとき初めて、「通常の使用による傷みは、借りた側が負担しなくていい」というルールを知りました。借りる側として知っておくと心強い知識です。

立場	意識したいこと
入居者	入居時の状態を写真に残し、退去時に比較できるようにする
オーナー	請求の根拠(見積り・写真)を用意し、丁寧に説明する

オーナーになる場合は、立場が逆になります。入居者との信頼関係が、長く住んでもらう秘訣のひとつだと感じます。

トラブルが起きたときは、管理会社や専門家に早めに相談するのが賢明です。

原状回復や修繕の費用は、いつ発生するかが読みにくい支出です。計画を立てるときは、一定額を毎月積み立てておくと安心です。

収入が入ってくる月に、少しずつ修繕積立を確保しておくと、突然の出費でも慌てません。

空室期間が長引くと、修繕費の捻出も苦しくなります。余裕のある資金計画が欠かせません。

私が調べていて感じたのは、入居前と退去時の状態を記録しておくことが、何よりの備えだということです。

入居時に部屋の写真を撮り、チェックリストを作っておくと、退去時の話し合いがスムーズになります。管理会社に任せる場合も、記録の方法を確認しておきましょう。

修繕費は、利回りの計算にも影響します。不動産投資の利回りの見方とあわせて、収支の想定に入れておくと安心です。

Q:ハウスクリーニング代は、必ず入居者の負担ですか?

A:必ずではありません。特約があり、内容が明確で合意していれば、入居者の負担とする場合もあります。契約書をご確認ください。

Q:敷金から修繕費を差し引くとき、何が必要ですか?

A:差し引く根拠として、見積書や写真などを示して説明するのが望ましいとされています。

Q:管理会社に任せている場合も、オーナーの確認は必要ですか?

A:最終的な負担はオーナーに関わることも多いため、見積りや内訳の確認は大切です。

原状回復は、借りたときと同じ状態に戻すことではなく、入居者の故意・過失などによる損耗を修繕することと整理されています。

通常損耗や経年劣化はオーナー負担が基本で、特約があれば契約の内容によります。

記録を残し、収支にも見込んでおきましょう。不動産投資は空室や修繕費などのリスクがあります。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。