不動産投資は相続税対策になる?仕組みと注意点を調べてみた話

こんにちは、まゆです。親戚の集まりで「不動産を持っていると相続税が安くなるらしいよ」という話を聞いて、本当なのか気になって調べてみました。

結論、不動産は現金よりも相続税評価額が低くなる傾向があります

現金や預貯金は額面そのままの金額で相続税の評価額が計算されます。一方で不動産は、実勢価格(実際に売買される価格)よりも低い評価額になることが一般的で、これが「相続税対策になる」と言われる理由です。

特に賃貸として人に貸している不動産は、自分で使う場合よりもさらに評価額が下がる仕組みがあります。入居者がいることで、所有者が自由に使えない制約がある分、評価が下がると考えるとわかりやすいです。

相続税の評価額は、土地なら「路線価」、建物なら「固定資産税評価額」をもとに計算され、どちらも実勢価格より低く設定されるのが一般的です。さらに賃貸物件の場合は、借主の権利を考慮した評価減の仕組みもあります。

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私がこの話を調べて感じたのは、「評価額が下がる=税金が減る」という仕組み自体は事実ですが、それだけを目的に不動産投資を始めるのは順序が逆だということです。あくまで不動産投資としての収支や管理の手間が見合うかどうかが先にあるべきだと思いました。

また、評価額が下がるからといって不動産の実際の価値が下がるわけではありません。空室が続けば収入は減りますし、修繕費や管理費もかかり続けます。相続税対策の面だけを見て判断するのは危険だと感じます。

夫の実家にも将来相続することになりそうな土地があり、「このまま持っておくべきか」という話題になったことがあります。そのとき専門家に相談する選択肢があることも知りました。

相続税対策は税理士、不動産投資としての収支判断は不動産会社や投資の専門家、というように相談先が分かれることが多いようです。どちらか一方の視点だけで判断せず、両方の話を聞いてから決めることが大切だと感じています。

夫の実家の土地について、すぐに答えを出す必要はありませんが、「評価額がどのくらい下がるのか」「空室や管理の負担はどの程度か」をそれぞれ別の専門家に聞いてみることにしました。

税金の話と資産運用の話は、つい一緒に考えてしまいがちですが、分けて整理するとそれぞれの判断がしやすくなると感じています。片方のメリットだけを見て決めるのは避けたいところです。

将来、義両親から相続の相談があったときのために、こうした基礎知識を今のうちに持っておくことは、無駄にはならないはずだと思っています。

Q. 不動産ならどんな物件でも対策になる?
物件の立地や状態によって評価の下がり方は異なります。空室が続きやすい物件や管理の難しい物件は、対策どころか負担になるケースもあるため慎重な見極めが必要です。

Q. 相続税対策だけを目的に始めてもいい?
税金面だけを理由に不動産投資を始めるのはリスクが高い考え方です。収支が成り立つか、空室リスクに耐えられるかを含めて総合的に判断することをおすすめします。

Q. 誰に相談すればいい?
税金面は税理士、物件の収支や管理面は不動産投資の専門家など、相談先を使い分けるとバランスの取れた判断がしやすくなります。

Q. 小規模宅地等の特例も関係がある?
一定の要件を満たす宅地には評価額をさらに減額できる特例があります。適用できるかどうかは個別の事情によって変わるため、税理士への確認が欠かせません。

最初にこの話題が出たとき、親戚の一人が「とにかく不動産を買っておけば税金が減るらしい」と断定的に話していたのが、今回調べるきっかけでした。話半分で聞くのではなく、自分でも仕組みを確認してよかったと感じています。

噂話や誰かの体験談だけで判断すると、自分たちの状況に当てはまらない情報を鵜呑みにしてしまう危険があります。情報源は公的な解説や専門家の意見を基準にする、という姿勢を大事にしたいと改めて思いました。

お金の話は特に、正しい情報かどうかを自分で確かめる癖をつけておきたいテーマだと感じています。

「相続税対策になる」という言葉だけで飛びつかず、不動産投資そのものの収支やリスクをきちんと理解した上で考える。これが我が家の結論でした。元本保証がない点、空室リスクがある点は常に忘れないようにしたいです。

※本記事中の相続税に関する内容は一般的な仕組みの説明であり、個別の税務判断は税理士等の専門家にご確認ください。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。