こんにちは、まゆです。「金利の低いところに借り換えれば、返済が楽になるのでは」と考えたことはありませんか。
私も家計の固定費を見直すとき、真っ先に「借り換え」を考えました。ただ、不動産投資ローンの場合は、諸費用がかかるぶん、得になるかは計算してみないとわかりません。
今回は、借り換えの損得を考える基本の計算方法を、仮の数字で整理します。個別の判断を示すものではなく、一般的な考え方の紹介です。
借り換えとは?やることはシンプル
借り換えは、今のローンを、別の金融機関で借りた新しいローンで返済して、乗り換えることです。主な目的は、金利を下げて、総返済額を減らすことです。
返済期間や返済方法を変えて、毎月の負担を調整する目的で行う人もいます。ただ、条件を変える分だけ、確認すべきことも増えます。
ローンの基本は、不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違いを見てみてください。
得になるかは、「金利差×残高」と「諸費用」の比べっこ
考え方は、借り換えで減る利息と、借り換えにかかる費用の比較です。減る利息が諸費用を上回って、初めて得になります。
| 項目 | 仮の例 |
|---|---|
| ローンの残高 | 3,000万円 |
| 今の金利 | 2.0% |
| 借り換え後の金利 | 1.5% |
| 金利差 | 0.5% |
| 年間の利息の減少額(概算) | 3,000万円×0.5%=約15万円 |
| 借り換えの諸費用(仮) | 60万円 |
| 諸費用の回収にかかる年数(概算) | 60万円÷15万円=約4年 |
この計算は、残高が減っていくことを無視した簡単な目安です。実際は、返済が進むにつれて利息の減少額も小さくなるので、回収年数は少し長くなります。
残りの返済期間が4年より短いなら、回収する前にローンが終わってしまう計算です。
かかる費用の例
| 費用 | 内容のイメージ |
|---|---|
| 事務手数料 | 借り換え先の金融機関に払う手数料 |
| 抵当権の設定・抹消費用 | 登録免許税や司法書士への報酬など |
| 繰り上げ返済の手数料 | 今のローンを完済するときにかかる場合あり |
| 保証料・団信の費用 | 借り換え先の条件による |
費用の項目や金額は、金融機関や契約内容で違います。必ず、借り換え前に、見積もりをもらって確認しましょう。
借り換えで気をつけたいこと
- 審査がある(以前より条件が厳しくなる可能性もある)
- 変動金利と固定金利で、金利上昇時の影響が違う
- 残りの返済期間や、物件の担保評価が条件に影響する
- 団体信用生命保険(団信)の内容が変わる場合がある
金利の動きが気になる方は、金利が上がるとローン返済にどう影響する?や、変動金利と固定金利も確認してみてください。
金利は変わるため、借り換え後に、さらに金利が下がるとも、上がるともわかりません。
金利差別の回収年数の目安
仮の例で、金利差ごとの回収年数も見てみます。残高3,000万円、諸費用60万円で計算した、ざっくりした目安です。
| 金利差 | 年間の利息減少(概算) | 回収にかかる年数(概算) |
|---|---|---|
| 0.3% | 約9万円 | 約6.7年 |
| 0.5% | 約15万円 | 約4年 |
| 1.0% | 約30万円 | 約2年 |
金利差が小さいほど、回収に時間がかかります。残りの返済期間が短いと、回収できないうちに終わってしまうことも。
実際の試算は、金融機関に見積もりをもらって、最新の条件で行ってみてください。
借り換えを考えるきっかけ
借り換えを考えるきっかけは、金利が下がったとき、返済が楽になったとき、別の物件を買い増したいときなど、さまざまです。
どんなきっかけでも、まず現在のローンの条件(残高・金利・残期間)を書き出して、手元に整理するところから始めると、計算がスムーズです。
借り換える前に、今の金融機関に相談する手も
今の金融機関に「金利を下げてもらえないか」と相談する方法もあります。応じてもらえるかは、金融機関や状況によります。
借り換えは、手間も費用もかかります。計算の結果、メリットが小さいなら、見送るのも立派な判断だと私は思います。
よくある疑問
Q:借り換えは、何回でもできますか?
A:回数の決まりはありませんが、そのたびに諸費用と審査が必要です。条件が合うか、毎回計算してから検討してみてください。
Q:金利差が小さくても、借り換えは得になりますか?
A:金利差が小さいと、諸費用を回収するまでに時間がかかります。残りの返済期間と合わせて、回収年数で確認してみてください。
Q:借り換えで返済期間を延ばしたら?
A:毎月の返済額は下がりますが、総返済額が増える可能性があります。総額もあわせて比べてください。
まとめ
不動産投資ローンの借り換えは、金利差で減る利息と、諸費用を比べて、何年で回収できるかを考えるのが基本です。
審査や団信の内容、金利変動の影響など、確認事項も多くあります。数字は仮の例ですので、実際の条件で計算して検討してみてください。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。