収益還元法と積算評価の違いは?不動産の価格を2つの目線で見る方法

こんにちは、まゆです。不動産投資の本を読んでいたら、「収益還元法」「積算評価」という言葉が出てきて、一瞬で目が泳ぎました。

でも、意味を知ると、難しくありません。ひとつは「稼ぐ力から値段を考える」、もうひとつは「土地と建物の価値から考える」という、2つの目線のことでした。

今回は、この2つを数字の例で整理します。数字はすべて説明用の仮の例で、特定の物件の評価ではありません。

2つの評価方法をざっくり比べる

同じ物件でも、2つの方法で出てくる金額は違います。どちらが正しい、という話ではなく、違う角度から見ているだけです。

収益還元法は、「年間の純収益÷還元利回り」で価格を求める考え方です。純収益は、家賃収入から経費を引いたもので、NOIと呼ばれることもあります。

還元利回りは、エリアや物件の種類で変わります。同じ純収益でも、利回りが4%なら3,000万円、6%なら2,000万円。この数字の置き方で、価格は大きく動きます。

積算評価は、「土地の評価額+建物の評価額」で価格を求めます。土地は路線価などを参考に、建物は「今、同じものを建てたらいくらか」から築年数に応じて価値を引いて計算します。

建物は築年数が進むほど、評価が下がる傾向があります。築年数の古い物件は、収益還元法で高くても、積算評価では低く出ることがあります。

税制上の建物の価値の減り方は、減価償却とは?仕組みの解説で整理しています。

融資を出す金融機関は、担保としての価値を重く見る傾向があるため、積算評価を重視すると言われることがあります。ただし、金融機関や案件によって、見方は異なります。

融資審査では、収益還元法の収益性もチェックされます。融資の条件は、不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違いを見てみてください。

私は、どちらの数字が高いかより、2つの数字に大きな差があるときに「なぜ差があるのか」を考えることが大切だと感じました。

上の仮の例では、収益還元法で2,400万円、積算評価で2,300万円でした。このくらいの差なら、大きな問題は感じにくいかもしれません。

では、片方だけが極端に低かったらどうでしょう。収益還元法が低ければ「収益性に不安がある」、積算評価が低ければ「担保としての評価が低い」というサインかもしれません。

ケース	考えられること
収益還元法が高く、積算評価が低い	築年数が古く、建物の評価が低い可能性。出口戦略を要確認
収益還元法が低く、積算評価が高い	家賃が低め、または経費が重い可能性。収支の再確認を
どちらも近い	極端な偏りはなさそう。ほかのリスクも確認

数字の差は、物件の特徴を知るヒントになります。差の理由が説明できない物件は、慎重に検討したいところです。

評価額は、あくまで目安です。実際の売買価格や融資の条件は、個別に決まります。

不動産投資は、空室や家賃の下落、金利の上昇などで、想定どおりの収益にならない可能性があります。元本が保証されているわけではありません。

Q:収益還元法と積算評価は、どちらを重視すべきですか?

A:どちらかが正解、ということはありません。目的(収益を重視するか、資産性を重視するか)に合わせて、両方を見てみる方法があります。

Q:還元利回りは、どうやって決めますか?

A:エリアや物件の種類、市場の金利などを参考に決めます。一律の正解はなく、専門家でも見方が分かれる部分です。

Q:個人でも計算できますか?

A:簡易的な計算なら、できます。ただ、路線価や再調達価格などの数字は、専門的な知識が必要なので、不動産会社や専門家に確認すると安心です。

収益還元法は「稼ぐ力」から、積算評価は「土地と建物の価値」から、不動産の価格を考える方法です。2つの数字に差があるときは、その理由を考えるのが大切です。

どちらの数字も目安であり、将来の収益や価格を保証するものではありません。物件を検討するときは、複数の視点で確認してみてください。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。