不動産投資のキャッシュフローとは?家賃から手元に残るお金を試算してみた話

こんにちは、まゆです。不動産投資の広告には、「家賃収入で資産づくり」という言葉がよく並びます。

でも、家賃が入ってきても、そこから出ていくお金もたくさんあります。「結局、手元にいくら残るの?」が、いちばん気になりました。

今回は、不動産投資のキャッシュフロー(手残り)の考え方を、架空の数字で整理します。実際の物件では数字が変わるため、あくまで考え方の参考にしてください。

キャッシュフローは「手元に残るお金」

不動産投資のキャッシュフローは、1年間に入ってきた家賃収入から、出ていったお金をすべて引いた、手元に残る金額のことです。

家計簿でいう「収入から、支出を引いた残り」と同じ発想です。プラスなら手元にお金が増え、マイナスなら持ち出しになります。

見落としがちなのは、修繕費と空室です。毎月かかる費用だけを見ていると、実際の手残りより、多く見積もってしまいます。

管理費や修繕積立金の考え方は、区分マンション投資の管理費・修繕積立金の記事で、固定資産税は不動産投資の固定資産税・都市計画税の記事で整理しています。

次は、あくまで架空の例です。家賃は月6万円、空室率は5%と仮定して計算してみます。

この例では、年間で5.6万円、月に直すと約4,700円の手残りです。想像よりも、小さく感じた方も多いのではないでしょうか。

空室率が10%になれば、手残りはさらに減ります。空室率の影響は、不動産投資の空室率とは?の記事で数字を使って確認できます。

キャッシュフローが少しプラスでも、大きな修繕が発生すると、一気にマイナスになることがあります。築年数が古い物件ほど、この傾向が強くなると言われます。

金利が上がると、ローンの返済額が増える場合もあります。変動金利の場合は、特に注意が必要です。この影響は、不動産投資のローン、金利が上昇したら返済はどう変わる?で試算しています。

数字の見積もりは、「最悪の場合」を含めて、余裕を持って作るのが基本です。

利回りは、物件の価格に対する、年間の家賃収入の割合を示す数字です。表面利回りと実質利回りの違いは、不動産投資の利回りの見方の記事にまとめています。

キャッシュフローは、ローンの返済も含めた「実際に手元に残る金額」です。同じ利回りでも、ローンの条件次第で、手残りは変わります。

利回りが高く見えても、手残りが少ない物件は珍しくありません。両方を見るのが大切だと感じました。

表計算ソフトで、数字を変えながら試すと、結果の変化が目に見えて分かります。私は、夫と一緒に画面を見ながら、数字を変えて遊びました。

この作業を面倒に感じる方は、不動産会社の試算を見るときも、「前提の数字は何か」を必ず質問してください。

キャッシュフローを意識するようになってから、「家賃が高い=儲かる」という単純な考え方はやめました。

不動産投資は、空室や修繕、金利の上昇などで、収益がマイナスになるリスクがあります。収益を保証するものではありません。

検討するときは、数字の根拠を確認し、ご自身の資金計画に合っているか、慎重に判断してください。

Q:キャッシュフローがプラスなら、安心ですか?

A:安心とは言い切れません。修繕費や空室、金利の変動で、マイナスになる可能性があります。

Q:試算の数字は、どこから集めればいいですか?

A:物件の資料や、管理会社の案内、不動産会社の提案書で確認できます。前提条件も必ず確認しましょう。

Q:ローンの返済は、全額が経費になりますか?

A:返済のうち、元本の部分は経費になりません。税金の扱いは、税理士や税務署に確認してください。

キャッシュフローは、家賃収入から、出ていくお金をすべて引いた、手元に残る金額です。

修繕費や空室を含めて試算すると、手残りが想像より少ないことがあります。

不動産投資には、収益がマイナスになるリスクがあります。数字の根拠を確認し、ご自身の判断で検討しましょう。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。

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