こんにちは、まゆです。
不動産投資の勉強を始めた頃、販売会社の資料にあった収支シミュレーションを見て「毎月これだけ手元に残るんだ」と感心したことがあります。ところが、よく見るとその表には毎年かかる税金が入っていませんでした。
結論から言うと、不動産を持っている限り、固定資産税と都市計画税は毎年かかり続けます。利回りや手取りを考えるときは、この2つの税金を必ず差し引いて考える必要があると学びました。
固定資産税・都市計画税とは?
固定資産税は、土地や建物などの不動産を持っている人に、市町村(東京23区は都)が毎年課税する税金です。都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域内にある不動産に対して、固定資産税とあわせて課税されます。
どちらも、その年の1月1日時点で登記簿上の所有者になっている人に1年分が課税されます。年の途中で物件を買っても、その年の納税通知書は前の所有者に届く仕組みです。
| 項目 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税する自治体 | 市町村(東京23区は都) | 市町村(東京23区は都) |
| 課税される人 | 1月1日時点の所有者 | 1月1日時点の所有者(市街化区域内) |
| 税率 | 標準税率1.4% | 上限0.3%(自治体が決める) |
| 計算のもと | 固定資産税評価額 | 固定資産税評価額 |
税率は総務省の案内に基づいています(2026年9月時点)。実際の税率は自治体によって異なる場合があります。
税額の計算のしかた
税額は、固定資産税評価額(課税標準額)に税率をかけて計算します。評価額は市町村が決めるもので、実際に物件を買った価格とは異なり、一般的には購入価格より低くなることが多いです。
| 例 | 評価額 | 税率 | 年間の税額 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 1,000万円 | 1.4% | 14万円 |
| 都市計画税 | 1,000万円 | 0.3% | 3万円 |
| 合計 | ― | ― | 17万円 |
上の表は特例を考えない単純な例です。実際には、土地には後で説明する住宅用地の特例が使えることが多く、税額はもっと小さくなります。
住宅用地の特例
人が住むための建物が建っている土地には、税額を軽くする特例があります。1戸あたり200平方メートル以下の部分は、固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1になります。
200平方メートルを超える部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2です。アパートなどの投資用物件でも、居住用であれば対象になるのが一般的です。
私が見落としていたこと
私が見ていた区分マンションのシミュレーションでは、家賃収入からローン返済と管理費を引いた金額が「手取り」として書かれていました。固定資産税を年に数万円差し引くと、手取りはかなり小さくなりました。
しかも固定資産税は4回に分けて払う自治体が多く、支払い月にまとまって出ていきます。毎月の手取りだけを見て生活費に回してしまうと、納税の月に慌てることになりそうだと感じました。
税金は経費として計上できるので確定申告で所得から差し引けますが、支払うお金そのものがなくなるわけではありません。不動産投資は家賃が入らない月もあるので、税金の分は別にためておくほうが安心です。
購入時の日割り精算にも注意
年の途中で物件を買うと、その年の固定資産税は前の所有者が払います。ただし実務では、引き渡し日から年末までの分を買主が日割りで負担する精算を行うのが一般的です。
この精算金は購入時の諸費用に含まれるので、頭金以外に必要なお金として見込んでおく必要があります。私は初めてこの話を聞いたとき、購入時にかかるお金の多さに驚きました。
年間の税金を収支に組み込む方法
私が区分マンションの収支を試算し直したときは、固定資産税と都市計画税の合計を12で割り、毎月の支出として計算に入れました。こうすると、税金の支払い月に手元のお金が足りなくなる心配が減ります。
| 項目 | 月あたりの金額(例) |
|---|---|
| 家賃収入 | 80,000円 |
| ローン返済 | −55,000円 |
| 管理費・修繕積立金 | −12,000円 |
| 固定資産税・都市計画税(年8万円÷12) | −約6,700円 |
| 手元に残る金額 | 約6,300円 |
表の数字は試算用の例です。税金を入れる前は月1万3千円残ると思っていたので、半分近くまで減ることに驚きました。ここから空室や修繕の費用もかかると考えると、余裕はかなり小さいことがわかります。
よくある疑問
Q. 評価額はどこで確認できる?
A. 毎年届く納税通知書の課税明細書で確認できます。購入前の物件なら、売主や仲介会社に資料を出してもらうのが一般的です。
Q. 新築の建物は税金が安くなる?
A. 一定の要件を満たす新築住宅は、一定期間、建物の固定資産税が軽減される制度があります。期間や要件は自治体の案内を確認してください。
Q. 税金を払わないとどうなる?
A. 期限を過ぎると延滞金がかかり、最終的には財産の差し押さえにつながることもあります。
Q. 固定資産税は確定申告で経費にできる?
A. 賃貸用の不動産にかかる固定資産税・都市計画税は、不動産所得の必要経費に含めるのが一般的です。
まとめ
固定資産税と都市計画税は、不動産を持っている限り毎年かかる税金です。評価額に税率をかけて計算し、住宅用地には税額を軽くする特例があります。
不動産投資は元本が保証されているものではなく、空室や家賃の下落で収入が減ることもあります。収支を考えるときは、税金まで含めた手取りで判断するようにしてみてください。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。