こんにちは、まゆです。
不動産投資のリスクというと、私はずっと「空室」のことばかり考えていました。ところが、アパートを経営している親戚から「入居者がいても家賃が入らないことがあるんだよ」と聞いて、家賃滞納というリスクを初めて意識しました。
結論から言うと、家賃滞納は空室とは別のリスクで、起きたときの対応に時間と手間がかかります。家賃保証会社の利用や管理会社選びなど、物件を買う前から備えておけることがあると知りました。
家賃滞納はなぜ怖いのか
空室なら次の入居者を探せばいいのですが、滞納の場合は入居者が住み続けているので、次の人に貸すこともできません。家賃が入らないままローンの返済や管理費は毎月出ていきます。
さらに、日本の法律では入居者の居住が強く守られているため、滞納があってもオーナーが勝手に部屋に入ったり、鍵を替えたりすることはできません。退去してもらうには、話し合いや法的な手続きが必要になります。
| 項目 | 空室 | 家賃滞納 |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 入らない | 入らない |
| 次の入居者募集 | すぐにできる | 退去するまでできない |
| 解決までの手間 | 募集・内装の手配 | 督促・交渉・場合によっては法的手続き |
滞納に備える3つの仕組み
家賃滞納への備えとして、主に家賃保証会社・連帯保証人・管理会社の3つがあります。それぞれ役割が違うので、組み合わせて考えるのが一般的です。
| 仕組み | 役割 | 注意点 |
|---|---|---|
| 家賃保証会社 | 滞納分を立て替えてオーナーに支払う | 保証の範囲・期間・免責の条件を確認する |
| 連帯保証人 | 入居者と同じ責任で支払う義務を負う | 個人の場合、極度額を定める必要がある |
| 管理会社 | 督促や入居者とのやり取りを代行する | 滞納時の対応内容は会社ごとに異なる |
2020年4月に施行された改正民法では、個人が連帯保証人になる賃貸借契約で、保証の上限額(極度額)を定めないと保証契約が無効になるルールができました(法務省の案内に基づく)。最近は家賃保証会社の利用を入居の条件にする物件も増えています。
家賃保証会社でも確認しておきたいこと
家賃保証会社を使えば安心、と思いがちですが、保証の範囲は会社や契約プランによって違います。何か月分まで保証されるのか、退去までの費用や原状回復費用まで含まれるのかは、契約前に確認しておきたい点です。
また、保証会社が経営難になった場合には、立て替えが受けられなくなる可能性もゼロではありません。保証会社の実績や運営体制も判断材料になります。
親戚から聞いたリアルな話
親戚のアパートでは、以前、入居者が数か月家賃を払わない状態が続いたことがあったそうです。当時は保証会社を使っていなかったので、管理会社と一緒に何度も連絡を取り、最終的には分割で払ってもらう形で落ち着いたと聞きました。
親戚が話していたのは「お金よりも、気持ちの負担が大きかった」ということでした。それ以来、新しく入居する人には家賃保証会社への加入をお願いしているそうです。
この話を聞いて、利回りの数字だけで物件を選ぶのではなく、トラブルが起きたときに誰がどう対応してくれるのかまで確認することが大切だと感じました。
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物件選びの段階でできる備え
家賃滞納のリスクは、物件を買ったあとだけでなく、選ぶ段階でもある程度考えておけます。私が調べて、確認しておきたいと思ったポイントは次のとおりです。
- 管理会社が家賃の督促や滞納時の対応をどこまで代行してくれるか
- 入居時の審査を誰がどのような基準で行っているか
- 家賃保証会社の利用が入居の条件になっているか
- 過去に滞納が発生したことがある物件かどうか(中古物件の場合)
特に中古物件は、今の入居者の支払い状況を「レントロール」という資料で確認できることがあります。売主や仲介会社に資料を出してもらい、滞納がないかを見ておくと安心です。
また、家賃が相場より極端に高い物件は、入居者が支払いに困りやすいこともあるようです。表面利回りの高さだけで選ばないことも、滞納への備えのひとつだと感じました。
よくある疑問
Q. 区分マンション投資でも滞納リスクはある?
A. あります。1室しか持っていない場合、その部屋の家賃が入らないと収入がゼロになるため、影響は大きくなります。
Q. サブリース契約なら滞納の心配はない?
A. サブリース会社が家賃を支払う仕組みですが、賃料の見直しや契約解除の条件があるため、内容をよく確認する必要があります。
Q. 滞納が起きたらすぐに退去してもらえる?
A. すぐには難しいのが一般的です。督促や話し合いを経ても解決しない場合、法的な手続きが必要になり、時間がかかります。
まとめ
家賃滞納は、入居者がいても家賃が入らず、次の人にも貸せないという空室とは別のリスクです。家賃保証会社・連帯保証人・管理会社の役割を知り、組み合わせて備えておくことが大切です。
不動産投資は元本が保証されているものではなく、滞納や空室で収入が減ることもあります。物件を選ぶ前に、トラブル時の対応まで確認してみてください。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。