区分マンション投資の管理費・修繕積立金、家賃収入への影響は?確認したいポイント

管理費・修繕積立金は家賃収入から必ず差し引いて考える

こんにちは、まゆです。区分マンション投資では、家賃収入がそのまま手取りになるわけではなく、管理費と修繕積立金を差し引いた金額が実質的な収入になります。

この2つの費用は毎月かかり続けるうえ、築年数が経つにつれて金額が上がっていく傾向があるため、購入前に必ず確認しておきたいポイントです。

白壁とレンガ調のマンション外観

管理費は、共用部分の清掃や設備の維持、管理会社への委託費用など、マンションを日常的に運営するための費用です。

修繕積立金は、外壁の補修や給排水管の交換など、大規模修繕に備えて積み立てるお金です。多くのマンションでは、築年数が経つにつれて修繕積立金が段階的に値上がりする「段階増額方式」が採用されています。

区分マンション投資について資料を取り寄せたとき、表面利回りの数字だけを見て「これなら十分プラスになる」と感じた物件がありました。

ところが管理費・修繕積立金の欄をよく見ると、当初は月1万円程度だった修繕積立金が、10年後には月2万円を超える見込みになっていました。家賃収入から管理費・修繕積立金・ローン返済を差し引くと、想定していたよりも手残りが少なくなることが分かり、想定利回りだけで判断してはいけないと実感しました。

それ以来、資料をもらったら必ず「長期修繕計画」の項目を確認し、将来の修繕積立金がどう変化するかまで見るようにしています。

この傾向はあくまで一般的な目安で、マンションごとの長期修繕計画によって金額は異なります。購入を検討する物件があれば、必ず個別の長期修繕計画書を確認してください。

管理費・修繕積立金の金額そのものだけでなく、管理組合がその金額をきちんと積み立てられているかどうかも重要な確認ポイントです。

長期修繕計画通りに積立金が確保できていない「修繕積立金不足」のマンションでは、将来的に一時金の徴収や、計画の見直しによる大幅な値上げが行われることがあります。私は物件を検討する際、管理組合の総会議事録や修繕積立金の積立状況が分かる資料を可能な範囲で確認するようにしています。

表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格」で計算しますが、管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引いた実質利回りで見ないと、実際の手残りは分かりません。

私は物件を比較するとき、必ず管理費・修繕積立金を差し引いた実質利回りをシミュレーションし、表面利回りとの差がどれくらいあるかを確認するようにしています。差が大きい物件ほど、見た目の数字に惑わされやすいと感じています。

Q. 修繕積立金が急に値上がりすることはある?
A. 長期修繕計画の見直しにより、想定より早く値上がりしたり、一時金の徴収が発生したりすることがあります。

Q. 管理費・修繕積立金は入居者ではなく誰が払う?
A. 区分所有者(オーナー)が管理組合に支払う費用で、入居者の家賃とは別に発生します。

Q. 修繕積立金の残高はどこで確認できる?
A. 管理組合の総会資料や重要事項調査報告書で確認できます。中古物件の場合は仲介会社に確認を依頼しましょう。

Q. 管理費・修繕積立金は経費として計上できる?
A. 不動産所得の必要経費として計上できます。確定申告の際は領収書や管理会社からの通知を保管しておきましょう。

Q. 自主管理のマンションは修繕積立金が安い?
A. 管理会社への委託費用がかからない分、管理費は抑えられる傾向がありますが、修繕計画の管理を自分たちで行う手間が増えます。

Q. 修繕積立金の値上げに反対することはできる?
A. 区分所有者として総会で議決権を行使できますが、必要な修繕を先送りするとかえって資産価値の低下につながることもあります。

区分マンション投資では、家賃収入から管理費・修繕積立金を差し引いた実質利回りで収支を確認することが欠かせません。表面利回りだけで判断せず、長期修繕計画まで確認する習慣をつけておきたいところです。数字の見た目に惑わされず、将来の負担まで織り込んで検討する姿勢が長く続けるコツだと感じています。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。