こんにちは、まゆです。
不動産クラウドファンディングのサイトを見ていると、よく「優先劣後構造」という言葉が出てきます。最初は難しそうで読み飛ばしていたのですが、実はこれが元本割れのリスクを考えるうえでとても大事な仕組みでした。
結論から言うと、優先劣後構造は、損失が出たときにまず運営会社の出資分から減らしていく仕組みです。投資家の元本が守られやすくなる一方で、元本を保証するものではないという限界もあります。
優先劣後構造とはどんな仕組み?
不動産クラウドファンディングでは、物件を買うためのお金を、投資家と運営会社の両方が出し合うことがよくあります。このとき、投資家の出資を「優先出資」、運営会社の出資を「劣後出資」と呼びます。
利益が出たときは優先出資の投資家に先に分配され、損失が出たときは劣後出資の運営会社が先に負担します。つまり、運営会社が「損失のクッション」になる構造です。
| 項目 | 優先出資(投資家) | 劣後出資(運営会社) |
|---|---|---|
| 分配を受ける順番 | 先に受け取る | 後に受け取る |
| 損失を負担する順番 | 後に負担する | 先に負担する |
| 期待できるリターン | 想定利回りまで | 残った利益を受け取れる |
数字の例で考えてみる
たとえば、1億円の物件に投資家が8,000万円、運営会社が2,000万円を出資したケースを考えてみます。この場合、劣後出資の比率は20%です。
| 物件の評価額の変化 | 損失額 | 運営会社の出資 | 投資家の元本 |
|---|---|---|---|
| 10%下落(9,000万円) | 1,000万円 | 1,000万円に減る | 8,000万円のまま |
| 20%下落(8,000万円) | 2,000万円 | 0円になる | 8,000万円のまま |
| 30%下落(7,000万円) | 3,000万円 | 0円 | 7,000万円に減る |
表は仕組みを理解するための単純化した例です。実際には、運営にかかる費用や分配のタイミングなどによって結果は変わります。
劣後出資比率の見方
劣後出資の比率が高いほど、物件の価格がより大きく下がるまで投資家の元本は減りにくくなります。ファンドによって5%程度から30%以上までさまざまなので、私は募集ページで必ず確認するようにしています。
ただ、劣後出資比率が高いからといって安全とは言い切れません。物件そのものの立地や賃料の見込み、運営会社の財務状況もあわせて見る必要があると感じています。
優先劣後構造の限界
優先劣後構造はあくまで損失の順番を決める仕組みで、元本を保証するものではありません。劣後出資の比率を超える損失が出れば、投資家の元本も減ります。
また、運営会社そのものが経営破綻した場合は、優先劣後構造とは別のリスクが生じます。出資したお金の返還が遅れたり、一部しか戻らなかったりする可能性もあります。
私がファンドを選ぶときに確認していること
- 劣後出資の比率は何%か
- 物件の所在地や用途、賃料の見込みは具体的に書かれているか
- 運営会社の決算情報や過去の償還実績は公開されているか
- 途中で解約できるか、できない場合の期間はどのくらいか
特に途中解約の可否は見落としがちです。多くのファンドは運用期間中に解約できないので、使う予定のないお金で投資するようにしています。
優先劣後構造とあわせて知っておきたい用語
募集ページには、優先劣後構造のほかにも見慣れない言葉が並んでいます。私がつまずいた用語を表にまとめてみました。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 想定利回り | 運用がうまくいった場合に見込まれる年あたりの分配率。約束された利回りではない |
| 運用期間 | 出資したお金が運用される期間。多くは途中解約できない |
| 匿名組合型 | 投資家が運営会社に出資し、利益の分配を受ける契約の形 |
| 元本毀損 | 出資したお金が減ってしまうこと |
特に「想定利回り」は、あくまで見込みの数字です。私は最初、定期預金の金利のように確実にもらえるものだと思い込んでいました。
私が少額で試してみて感じたこと
実際に1万円から出資できるファンドに少額で参加してみたところ、運用期間中は何もすることがなく、分配金の通知が届くのを待つだけでした。値動きを毎日気にしなくていいのは、株式や投資信託とは違う気楽さだと感じました。
一方で、運用期間中はお金を引き出せないので、使う予定のあるお金を入れないことが大切だと実感しました。優先劣後構造があるからといって、生活に必要なお金まで回さないようにしています。
よくある疑問
Q. 劣後出資比率が高いファンドは利回りが低い?
A. 一概には言えませんが、運営会社がリスクを多く負う分、想定利回りが控えめに設定されていることもあります。
Q. 優先劣後構造がないファンドもある?
A. あります。すべてのファンドが採用しているわけではないので、募集ページの説明で確認してください。
Q. 劣後出資の比率は途中で変わる?
A. ファンドの仕組みによって異なります。契約成立前書面などの説明資料で確認しておくと安心です。
まとめ
優先劣後構造は、損失が出たときにまず運営会社の劣後出資分から負担する仕組みで、投資家の元本が減りにくくなるよう設計されています。劣後出資の比率は、元本割れのリスクを考えるうえで大事な判断材料です。
ただし、元本を保証するものではなく、比率を超える損失や運営会社の破綻といったリスクもあります。仕組みの強みと限界の両方を知ったうえで、ファンドを比べてみてください。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。