不動産クラウドファンディングとデジタル証券(ST)、何が違う?ALTERNAを調べてみた話

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不動産クラウドファンディングとデジタル証券は何が違う?

こんにちは、まゆです。不動産クラウドファンディングを続けているうちに、最近よく見かける「デジタル証券(セキュリティトークン、ST)」という言葉が気になり、調べてみることにしました。

結論としては、どちらも小口で不動産に投資できる仕組みですが、法的な位置づけと発行・管理の方法が異なります。

ALTERNAとはどんなサービスか

ALTERNA(オルタナ)は、三井物産デジタル・アセットマネジメントが運営するデジタル証券サービスです。ブロックチェーンの技術を活用して不動産をデジタル証券化し、スマホから手続きが完結する形で小口投資ができます。

不動産クラウドファンディングの多くが「匿名組合契約」という形態を取るのに対し、デジタル証券は金融商品取引法上の有価証券として発行される点が大きな違いです。

私が仕組みの違いで気になったポイント

これまで私が利用してきた不動産クラウドファンディングは、事業者に出資する形の匿名組合契約が中心でした。ALTERNAのデジタル証券は、不動産の裏付けを持つ証券そのものを保有する形になるため、権利の性質が少し異なります。

また、デジタル証券は譲渡益・分配金の課税区分が「申告分離課税」となる点も、匿名組合型の不動産クラウドファンディング(雑所得となることが多い)との違いとして確認しておきたいポイントでした。所得の状況によって税負担が変わる可能性があるため、自分の場合はどちらが有利か、事前にシミュレーションしておく必要があると感じました。

不動産クラウドファンディングとの違いを整理すると

この分類はサービスによって異なる場合があるため、実際に投資する際は各サービスの契約締結前交付書面で必ず確認してください。

スマホ完結・ペーパーレスという手軽さ

デジタル証券のもう一つの特徴は、口座開設から取引まですべてスマホで完結する点です。従来の不動産投資でありがちな紙の契約書のやり取りがなく、ペーパーレスで手続きが進みます。

私自身、これまで利用してきた不動産クラウドファンディングでも書類のやり取りは最小限でしたが、ALTERNAはさらに一歩進んで、証券という形態そのものをデジタルで管理する仕組みになっている点が新しく感じました。

成果条件のハードルは高め

ALTERNAは、新規申込から75日以内に10万円以上の取引完了が条件になっており、他の不動産クラウドファンディングと比べるとまとまった金額での取引が前提になっています。少額から試したい人よりも、次の分散先を探している投資経験者向けのサービスだと感じました。

デジタル証券である以上、元本が保証されているわけではなく、不動産の稼働状況や市況によって分配金や評価額が変動するリスクがある点は、従来の不動産クラウドファンディングと同様です。

よくある疑問

Q. デジタル証券は誰でも始められる?
A. 18歳から70歳までを対象としていることが多く、年齢条件は各サービスで確認が必要です。

Q. 途中で売却(換金)はできる?
A. サービスによって、セカンダリー市場(譲渡)の仕組みが用意されている場合がありますが、必ずしもすぐに売却できるとは限りません。

Q. 三井物産グループが運営していれば元本は安全?
A. 運営元の信頼性と元本保証は別の話です。不動産の価値変動や空室リスクは投資である以上避けられません。

Q. デジタル証券は確定申告が必要?
A. 申告分離課税の対象となるため、給与所得者であっても一定の利益が出れば確定申告が必要になる場合があります。詳しくは税理士や税務署に確認してください。

Q. NISA口座でデジタル証券は買える?
A. 商品によって異なるため、NISA対象かどうかはサービスの案内で必ず確認してください。

まとめ

不動産クラウドファンディングとデジタル証券は、どちらも小口で不動産に関われる仕組みですが、法的な位置づけと税金の扱いが異なります。ALTERNAのようなデジタル証券は、既存の投資先と組み合わせる「次の分散先」として検討するのが向いていると感じました。

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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。