こんにちは、まゆです。不動産クラウドファンディングのサービスを比較していると、「想定利回り〇%」という表示をよく見かけます。数字だけを見て「これは高い、お得だ」と判断しそうになったことがあります。
でも調べてみると、表示されている利回りにはいくつかの種類があり、そのまま比較すると数字のマジックに惑わされることもあると分かりました。今回はその違いを整理してみます。
結論として、募集ページの利回りは「表面利回り」であることが多く、諸経費を差し引いた「実質利回り」とは差があります。比較するときはどちらの数字なのかを確認する習慣が大切です。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは、投資額に対する年間の想定分配金の割合を単純に計算したものです。一方、実質利回りは、運営会社の手数料や税金などのコストを差し引いた、実際に手元に残る利益をもとに計算した割合を指します。
| 種類 | 計算の考え方 |
|---|---|
| 表面利回り | 年間の想定分配金÷投資額 |
| 実質利回り | (年間の想定分配金-諸経費・税金)÷投資額 |
不動産クラウドファンディングでは、運営会社が物件の管理や運用を行うため、個人で不動産を保有する場合よりも諸経費の内訳が見えにくいことがあります。募集ページに「想定利回り」とだけ書かれている場合、それが表面利回りなのか実質利回りに近い数字なのかを、運営会社に確認するのも一つの方法です。
さらに、利回りが「年利」なのか「運用期間全体」なのかによっても印象が変わります。運用期間が6か月のファンドと1年のファンドを単純に同じ利回りで比較すると、実際の収益感覚とずれてしまうことがあるので注意が必要です。募集ページの注記を細かく読む習慣がついてから、比較の精度が上がったように感じています。
100万円で試算：税引後の手取りはどれくらい？
利回りの数字が「税金を引く前」か「引いたあと」かでも、手元に残る金額は変わります。仮の数字で試算してみました。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 投資額 | 100万円 |
| 想定利回り(年率・税引前) | 5% |
| 1年間の想定分配金 | 5万円 |
| 源泉徴収(20.42%の場合) | 約1万円(10,210円) |
| 税引後の手取り | 約3.98万円(利回りに直すと約4.0%) |
多くのサービスでは、分配金から20.42%程度が源泉徴収されます(サービスごとに異なるため、募集ページや規約で確認してください)。税引前の5%と、手取りベースの約4.0%では、印象がかなり違いますよね。
分配金は原則として雑所得になり、会社員の方は所得が一定額を超えると確定申告が必要です。この試算は説明のための仮の数字で、元本や分配金を保証するものではありません。
複数のサービスを比較して気づいたこと
私が実際にいくつかのサービスの募集ページを見比べてみたところ、同じ「想定利回り5%」という表示でも、運用期間や税引き後かどうかの記載がまちまちであることに気づきました。
また、想定利回りはあくまで「想定」であり、確定した利回りではありません。空室リスクや事業者の運営状況によっては、想定を下回ることもありますし、元本が保証されているわけでもありません。運営会社が倒産した場合のリスクについても、契約前に確認しておく必要があります。
私は比較するとき、利回りの数字だけでなく、運用期間・最低投資額・運営会社の実績(過去のファンドの償還実績)もあわせて確認するようにしています。
数字の高さだけで飛びつかない姿勢が大切だと感じています。エクセルに簡単な比較表を作って、条件を並べて見比べるようにしたところ、頭の中もかなり整理しやすくなりました。
優先劣後構造(運営会社が一定割合の損失を先に負担する仕組み)がどの程度設定されているかも、リスクの大きさを見るうえで参考になるポイントです。劣後出資の割合が高いほど、投資家側の元本が守られやすい設計だと言われています。
| 比べる項目 | どこを見るか |
|---|---|
| 利回りの種類 | 「年率」か「運用期間全体」か、税引前か税引後か |
| 運用期間 | 6か月と12か月は、同じ利回りでも実際の収益が違う |
| 優先劣後構造 | 劣後出資の割合が高いほど、投資家の元本は守られやすい設計 |
| 過去の償還実績 | これまでのファンドが、想定どおりに償還されているか |
| 最低投資額・途中解約 | 少額で試せるか、途中で現金化できるか |
よくある疑問
利回りが高いファンドほど良いのですか？
必ずしもそうとは限りません。一般的に利回りが高いファンドは、その分リスクも高い傾向があります。利回りとリスクのバランスを見て判断することが大切です。
想定利回りと実際の分配金が違うことはありますか？
あります。空室の発生や修繕費の発生などにより、想定を下回る分配金になることもあれば、逆に上回ることもあります。
利回り以外に確認すべき点はありますか？
運用期間の長さ、最低投資額、途中解約の可否、優先劣後構造(運営会社がどれだけ損失を先に負担するか)なども、あわせて確認しておきたいポイントです。
税金はどのように扱われますか？
分配金は原則として雑所得として扱われ、確定申告が必要になる場合があります。事業者から交付される書類をもとに、税務署や税理士に確認しておくと安心です。
まとめ
不動産クラウドファンディングの利回りは、表面利回りと実質利回りで数字に差が出ることがあります。表示されている数字がどちらを指しているのかを確認する習慣をつけることが、比較検討の第一歩だと感じました。
私自身、数字の高さだけに気を取られず、運用期間や運営会社の実績もあわせて見るようにしてから、以前より落ち着いて比較検討できるようになりました。焦らず一つずつ確認する習慣が、結果的に納得のいく選択につながっていると感じます。
利回りの考え方の基本は不動産投資の利回りの見方(表面と実質)、サービスの仕組みは不動産クラウドファンディングとは？仕組みを解説、REITとの違いはREITと不動産クラウドファンディングの違いで解説しています。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。