不動産クラウドファンディングで元本割れはある?劣後出資の仕組みと考え方

こんにちは、まゆです。不動産クラウドファンディングの案件ページで、「想定利回り○%」という数字を見て、つい心が動きました。

でも、同時に気になったのが、「元本割れはあるの?」という素朴な疑問です。調べてみると、元本が保証されているわけではない、ということがはっきりわかりました。

今回は、元本割れが起こりうる場面と、損失を受け止める「劣後出資」の仕組みを、図解のように整理します。特定の案件をすすめる内容ではありません。

結論:元本は保証されない

不動産クラウドファンディングは、預金とは違い、元本が保証された商品ではありません。想定していた利回りどおりにならないことも、出資した金額を下回ることもありえます。

「想定利回り」は、あくまで運用開始前の想定です。実際の分配は、案件の運用状況で変わります。

基本の仕組みは、不動産クラウドファンディングとは?仕組みの解説を見てみてください。

劣後出資とは?損失を先に受け止める仕組み

多くの案件では、運営会社などが「劣後出資」を行っています。出資者を「優先出資」、運営会社側を「劣後出資」と分けて、損失が出たときに劣後側から先に負担する仕組みです。

例えば、劣後出資の割合が20%の案件なら、不動産の価値が20%までは下がっても、優先出資の元本には影響しにくい設計です。

ただし、損失が劣後出資の割合を超えた場合は、優先出資の元本にも影響が出ます。劣後出資があるから元本割れしない、とは言えません。詳しくは、優先劣後構造の仕組みに書きました。

元本割れが起こりうる場面

どれも、起こる確率が高い、と言いたいわけではありません。ただ、可能性としてあるのだと知っておくのが、リスク対策の第一歩です。

運営会社のリスクについては、案件・運営会社・種類での分散にも書いています。

案件ページで確認したい4つのポイント

• 劣後出資の割合はどれくらいか
• 物件の所在地、用途、築年数などの概要
• 運用期間と、途中で換金できるか(原則できない案件が多い)
• 運営会社の実績、過去の償還状況の開示
• 想定利回りの根拠や、手数料・費用の説明

案件ページの読み方は、案件ページの読み方(医療・介護施設の例)もあわせてどうぞ。

分からない点は、問い合わせて確認する。これだけでも、後悔する確率は下げられると思います。

劣後出資の効果を、仮の数字で

説明用の仮の例です。出資総額1億円の案件で、劣後出資が2,000万円(20%)、優先出資が8,000万円だとします。

このように、劣後出資の割合が大きいほど、損失を受け止める余力は大きくなります。ただ、これも売却時の価値が下がった場合の単純化した例で、実際は費用や分配の状況も関係します。

私のスタンス:余裕資金の少額から

正直に言うと、不動産クラウドファンディングは、つみたてNISAのように「長く置いておけばよい」というタイプではないと感じています。案件ごとに内容が違い、運用期間中は換金が難しいことが多いからです。

生活費や、近い将来に使う予定のお金は、決して回さない。余裕資金の範囲で、まず少額から検討する。これが、リスクと向き合う私なりの基本姿勢です。

よくある疑問

Q:劣後出資があれば、元本割れは起きませんか?

A:起きないとは言えません。損失が劣後出資の割合を超えたときは、優先出資にも影響が出る可能性があります。

Q:想定利回りが高い案件は、お得ですか?

A:利回りが高いのは、そのぶんリスクも大きい場合があります。数字だけでなく、案件の中身を確認してください。

Q:元本割れしたとき、運営会社が補填してくれますか?

A:補填の保証はありません。契約の内容を確認し、元本保証がない前提で検討してみてください。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、元本が保証されません。劣後出資は損失を先に受け止めてくれますが、割合を超えた損失には対応できません。

劣後出資の割合、運用期間、換金のしやすさ、運営会社の実績を確認し、余裕資金の範囲で検討してみてください。

あわせて読みたい記事もまとめておきます。

• 不動産クラファンの利回り(表面と実質)
• 中途解約と運用期間・換金
• CONDOの分配・償還・税金の確認ポイント

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。