こんにちは、まゆです。不動産投資のシミュレーションを見ていると、「満室想定」という文字をよく見かけます。
でも、現実には入居者が入れ替わる時期があって、ずっと満室とは限りませんよね。そこで気になったのが「空室率」です。
今回は、空室率の計算方法と、収入への影響を数字の例で整理します。数字は説明用のものです。実際の物件は、個別に確認してください。
空室率とは?
空室率は、貸し出せる部屋のうち、入居者がいない部屋の割合を示す指標です。
計算式は「空室の戸数 ÷ 全体の戸数 × 100」です。1棟10戸のうち2戸が空いていれば、空室率は20%です。
期間ベースで考える
区分マンション1戸だけを持つ場合は、戸数ではなく「期間」で考えます。1年のうち、何か月空いていたかを見る方法です。
| 空室の期間 | 年間の空室率の目安 |
|---|---|
| 1か月 | 約8% |
| 2か月 | 約17% |
| 3か月 | 25% |
入居者が退去してから、次の入居者が決まるまでの空白期間が、そのまま収入の減少につながります。
空室率が収入に与える影響
説明用の例で考えてみます。家賃6万円の部屋なら、満室想定の年間家賃は72万円です。
| 空室率 | 年間の家賃収入 |
|---|---|
| 0%(満室) | 72万円 |
| 10% | 64.8万円 |
| 20% | 57.6万円 |
空室の間も、ローンの返済や管理費、固定資産税などの支払いは続きます。収入が減る一方で支出は変わらないため、手元に残るお金が大きく減ります。
管理費などの固定費は、区分マンション投資の管理費・修繕積立金で調べています。
想定に空室を織り込むコツ
シミュレーションでは、満室想定ではなく、あらかじめ空室率を織り込むのがおすすめです。たとえば、年間の家賃収入を90%で計算するといった形です。
- エリアの賃貸需要を、複数の情報源で調べる
- 過去の入居の履歴(入れ替わりの頻度)を確認する
- 空室が続いても、返済が続けられる資金を用意する
利回りの考え方は、不動産クラウドファンディングの利回り、表面と実質とも共通しています。表面の数字だけでなく、実質の数字を見る習慣が大切です。
空室期間を短くするための工夫
空室を長引かせないためには、退去の連絡を受けた段階で、次の募集をすぐ始める動きが大切です。管理会社と事前に流れを決めておくと安心です。
- 退去の連絡があったらすぐに募集条件を相談する
- 室内の清掃や修繕を早めに進める
- 写真を明るく撮り直すなど、募集ページを見直す
内見に来た人が「住みたい」と思えるかも大きなポイントです。清潔感のある部屋は、決まるまでの期間が短くなる傾向があります。
家賃を下げる前に、まず設備の見直しや募集方法の工夫ができないか検討すると、収入を保ちやすくなります。
空室対策に近道はないと思いますが、準備しておくことで、慌てずに対応できます。
客観的な数字でエリアを調べる
空室の起こりやすさは、エリアによって異なります。公的な統計(住宅・土地統計調査など)を調べると、地域の空き家の状況を知る手がかりになります。
近隣の賃貸募集サイトで、同じ条件の物件がどれくらい空いているかを見るのも、簡単な調べ方です。
ただし、統計はあくまで過去の傾向です。将来の空室状況を保証するものではありません。
管理会社に聞いておきたい質問
管理会社には、過去の入居期間の平均や、退去から次の入居までの日数を聞いてみましょう。数字で答えてくれる会社は、信頼しやすいです。
- このエリアの平均的な空室期間はどれくらいですか?
- 募集の開始から入居まで、どのような流れですか?
- 家賃を下げる判断は、どのタイミングですか?
私が気をつけたいポイント
空室を防ぐには、物件の立地や管理会社の対応が大切です。入居者への対応が悪いと、退去が増えることもあります。
また、空室のリスクは、家賃保証などで一部軽減できる場合もあります。ただし、保証の内容には条件があるため、契約を読み込むことが必要です。
不動産投資には、空室のほかにも金利や修繕のリスクがあります。収益が保証されるわけではない点を、忘れないようにしたいです。
よくある疑問
Q:空室率の目安は、何%くらいですか?
A:エリアや物件の種類で大きく異なり、一律の目安はありません。公的な統計や、不動産会社のデータで地域の水準を確認しましょう。
Q:空室になったら、すぐ家賃を下げるべきですか?
A:一概には言えません。下げる前に、設備や募集方法を見直す選択肢もあります。管理会社に相談してみましょう。
Q:空室リスクは、避けられますか?
A:完全に避けることは難しいです。リスクを減らす工夫と、空室でも耐えられる資金計画が大切です。
まとめ
空室率は、貸し出せる部屋のうち入居者がいない割合を示す指標です。
空室の間も支出は続くため、空室率は手元に残るお金に大きく影響します。
収益が保証されているわけではないため、空室を織り込んだ資金計画を立てましょう。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。