こんにちは、まゆです。不動産投資の本を読んでいて、いちばん多く出てくる言葉が「立地がすべて」でした。
でも、立地って結局、何を見ればいいのでしょう。私は最初、駅から近ければ大丈夫、くらいにしか考えていませんでした。
今回は、エリア選びで見ておきたい視点を、机の上でできる範囲で整理します。個別の物件が儲かるかどうかを断定するものではありません。
エリア選びで見る4つの視点
| 視点 | 何を見るか | 調べる場所の例 |
|---|---|---|
| 人口の増減 | 地域の人口が増えているか減っているか | 市区町村の統計、国勢調査 |
| 駅からの距離 | 通勤・通学のしやすさ | 物件情報、地図アプリ |
| 賃貸需要 | 学校・会社・病院など、住む理由があるか | 周辺の施設、不動産ポータル |
| 災害リスク | 浸水・土砂災害などの想定 | 自治体のハザードマップ |
4つとも、現地に行く前に、ネットで調べられるのがうれしいところです。
人口が減る地域は、何が変わる?
人口が減ると、借り手の数が減ります。空室が増えやすくなり、家賃を下げないと入居者が決まらなくなる可能性があります。
ただ、同じ市の中でも、増えている地区と減っている地区があります。市全体の数字だけで安心せず、もう少し細かい単位で見るのがコツです。
私は、市区町村の統計ページで、年齢別の人口も見るようにしています。単身世帯向けの物件なら、20〜30代が多いかも手がかりになります。
駅距離は「近ければ良い」とは限らない
一般的に、駅から近い物件は、借り手がつきやすいと言われます。ただ、都市部と地方では、事情がずいぶん違います。
- 都市部:電車での通勤が中心なので、駅徒歩の差が大きく響く
- 地方:車で通う人が多く、駐車場の有無のほうが重要なことも
- 学生向け:駅より、大学までの距離が決め手になることも
誰に貸す物件なのかを先に決めると、どの距離が大事なのか見えてきます。
私がやってしまった、机上のチェック漏れ
以前、勉強のために気になる物件を調べていて、「駅徒歩5分で利回りも良い」と喜んだことがあります。
ところが地図で周辺を見ると、すぐ近くに川があり、ハザードマップでは浸水が想定されている地域でした。保険や修繕費も考える必要があります。
利回りの数字だけを見ていたら、見落としていたと思います。災害リスクは、チェック項目の上位に入れてください。
エリア選びの流れ(初心者向け)
- 誰に貸すか(単身・ファミリー・学生など)を決める
- その層が住みたくなる街かを、人口や周辺施設で確認
- ハザードマップで、災害リスクを確認
- 最後に、現地を歩いて雰囲気を確かめる
現地確認のチェックは現地調査・内見のチェックリスト、空室対策は客付けと空室対策にまとめています。
地図アプリでできる、散歩の予習
現地に行く前に、地図アプリのストリートビューで、駅から物件までの道を「歩いて」みるのがおすすめです。
- 夜は暗くないか(街灯や人通り)
- スーパーやコンビニが近いか
- 坂道が多くないか
- 騒音になりそうな施設(線路・幹線道路など)がないか
実際に歩くのとは違いますが、気づける点は意外とたくさんあります。気になるところはメモして、現地で確かめてください。
エリアの情報は、いつ見直す?
街の様子は、数年で変わります。新しい商業施設ができたり、反対に、大きな会社が撤退したりします。
物件を持ったあとも、年に1回は、人口や周辺の変化を確認するようにしています。市区町村の広報や統計は、無料で見られる貴重な情報源です。
エリアが良くても、リスクはゼロにならない
人気のエリアでも、空室が出たり、家賃が下がったりする可能性はあります。不動産投資は、元本が保証されているわけではなく、損をすることもあります。
数字の見方は表面利回りと実質利回り、空室のリスクは空室リスクと対策を読んでみてください。
よくある疑問
Q:人口が減っている地域では、不動産投資はできませんか?
A:一概には言えません。地域の中でも差があり、需要のある層に合っているかが大切です。ただし、空室リスクは高まりやすい点に注意が必要です。
Q:駅徒歩何分までが良いですか?
A:都市部では駅徒歩10分以内などが目安とされることもありますが、地域や借り手によって違います。物件ごとに確認してください。
Q:ハザードマップはどこで見られますか?
A:国土交通省のハザードマップポータルサイトや、各自治体のサイトで確認できます。
まとめ
不動産投資のエリア選びでは、人口の増減、駅距離、賃貸需要、災害リスクの4つを机の上で確認できます。
誰に貸す物件なのかを決めると、見るべきポイントが整理できます。
どのエリアでも空室や家賃下落のリスクはあります。無理のない資金計画の中で、慎重に考えてみてください。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。