不動産投資の収支ストレステスト!空室と金利上昇でどうなるか試算してみた話

こんにちは、まゆです。不動産投資の勉強をしていて、よく見かけるのが「利回り8%」のような、きれいな数字でした。

でも、この数字は、満室で、金利も変わらず、修繕もない、うまくいった場合の姿のようにも感じました。

そこで、「悪いことが重なったらどうなるか」を試算してみる、ストレステストのやり方を整理します。使う数字はすべて仮のもので、実際の物件の収支を示すものではありません。

ストレステストとは

収支がうまくいかなくなる場面を、あえて数字で試してみる方法です。事前に「ここまでなら耐えられる」を知っておけば、慌てずに済みます。

動かす項目は、空室、金利、修繕費の3つが基本になります。

まず、基準になる収支を仮に置く

次の数字は、説明用の仮定です。実際の物件や条件とは一致しません。

この物件は、満室ならプラス15万円です。でも、余裕はあまりありません。

テスト1:空室が出たらどうなる?

空室が1か月出るだけで、家賃は1/12減ります。ここでは、年間で2か月空いたと仮定します。

たった2か月の空室で、収支がマイナスに転じる計算です。想像より、ずっと厳しい数字になりました。

テスト2:金利が上がったら?

変動金利でローンを借りている場合は、金利が上がると返済額が増えます。仮に、返済が年75万円から85万円に増えたとします。

空室とのダブルで起きれば、さらにマイナスが大きくなります。金利の種類は変動金利と固定金利で整理しています。

テスト3:修繕費が急に必要になったら

給湯器の故障や、設備の入れ替えなど、突然の出費は必ず起こります。仮に、年に30万円の出費があったとします。

貯金から出す形になるため、手元の現金が少ないと、ローンの返済に響きます。修繕の備えは、管理費・修繕積立金の記事も参考にしてください。

3つが重なったら?最悪のケースを見る

最後に、空室2か月、金利上昇、修繕費30万円が同時に起きた場合を、仮の数字で計算してみます。

年間で45万円の持ち出しです。これを何年耐えられるかが、現金の余裕を見る目安になります。

怖い数字ですが、先に見ておくからこそ、購入前に「やめる」「頭金を増やす」「別の物件にする」と判断できます。

ストレステストで見つかった、気づき

試算してみて、一番驚いたのは、手元に残るお金の少なさでした。利回りの数字だけを見ていたら、気づけなかったと思います。

空室や金利は自分ではコントロールできません。でも、現金の余裕や頭金の額は、自分で決められます。

ストレステストは、悲観するためではなく、「どこまでなら耐えられるか」を知るための道具です。

結果の見方:余裕を数字で決めておく

• 空室が何か月続いても、返済できる現金を手元に残す
• 金利が1〜2%上がっても、赤字が許容範囲に収まるか
• 予備費を、家賃収入の何か月分かで決めておく

ストレステストで赤字になる物件は、買うのをやめる、頭金を増やす、といった判断にもつながります。ただし、最終的な判断は、ご自身の状況と専門家への相談を踏まえて行ってください。

よくある疑問

Q:ストレステストは、いつ行えばいいですか?

A:購入を検討している段階で行うのがおすすめです。保有後も、金利や家賃が変わったときに見直してください。

Q:空室率は、どのくらいで試算すればいいですか?

A:物件やエリアによって違います。仮に2〜3か月の空室を想定するなど、厳しめの条件で試すと余裕を確認できます。

Q:試算は自分でできますか?

A:表計算ソフトでできます。不安な場合は、不動産会社やFPなどの専門家に相談してみてください。

Q:ストレステストの結果が赤字だったら、投資はやめるべきですか?

A:やめるべきと断定はできません。頭金を増やす、返済額を下げるなど条件を見直して、再度試算してみる方法もあります。

まとめ

ストレステストは、空室・金利・修繕費を悪い方向に動かして、収支への影響を試算する方法です。

きれいな利回りの数字は、うまくいった場合の姿であることがあります。

不動産投資は損をする可能性があります。悪い場合の数字を先に知り、無理のない計画を考えてみてください。

あわせて読みたい記事もまとめておきます。

• キャッシュフローと手取りの計算例
• 空室率の計算とリスク管理
• 金利上昇とローン返済への影響

※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。