こんにちは、まゆです。不動産投資は、買うときだけでなく、売るときにも費用がかかります。
その中でも金額が大きくなりやすいのが、不動産会社に払う「仲介手数料」だと知り、計算の仕方を調べてみました。
今回は、上限額の計算式と例を整理します。個別の状況によって変わるので、詳しくは不動産会社や専門家に確認してください。
仲介手数料とは
仲介手数料は、物件の売買を、不動産会社に仲介してもらったときに、成功報酬として支払う費用です。売買が成立したときに支払うのが一般的で、成立しなければ、原則として支払う必要はありません。
金額は、自由に決められるわけではなく、宅地建物取引業法で、上限が定められています。
上限額の計算式
売買価格が400万円を超える場合、上限額は、次の式で計算できます。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限(税抜) |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 価格の5% |
| 200万円超400万円以下の部分 | 価格の4% |
| 400万円超の部分 | 価格の3% |
計算を簡単にするために、400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円(税抜)」という速算式がよく使われます。これに消費税が加わります。
計算例:3,000万円で売る場合
仮に、3,000万円で売れた場合を考えます。速算式にあてはめると、次のようになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売買価格×3% | 90万円 |
| +6万円 | 96万円(税抜) |
| 消費税10%を加えた額 | 105.6万円 |
これはあくまで上限額の計算例です。実際の金額は、不動産会社との契約によって決まります。
売却益に対する税金は別にかかります。売却時の税金の記事もあわせて確認してください。
片手仲介と両手仲介
売主と買主の両方を、同じ不動産会社が担当すると「両手仲介」、それぞれ別の会社が担当すると「片手仲介」と呼ばれます。
両手仲介の場合、不動産会社は、売主と買主の双方から手数料を受け取ります。そのため、会社によっては、自社で買主を見つけたい意向が出やすい、という指摘もあります。
売主として気になるときは、「他の会社にも、広く情報を出してもらえるか」を、媒介契約を結ぶ前に確認しておくと安心です。
小さな物件には特例もある
売買価格が低い物件では、手数料の上限の特例が設けられています。2024年7月から、800万円以下の空き家などについて、条件付きで上限が見直されました。
対象の条件は細かく決まっています。該当しそうな場合は、不動産会社に、特例が使えるかを確認してください。
査定を依頼するときの注意
売却の相談をすると、不動産会社から査定額が提示されます。査定額は、あくまで「売れそうな目安」で、その金額で必ず売れる保証ではありません。
高い査定額だけで会社を選ぶと、あとから価格を下げることになる場合もあります。複数の会社に査定を依頼して、根拠の説明を聞き比べることが大切です。
査定額に加えて、仲介手数料や、売却までの期間の見込みも、あわせて確認しておくと安心です。
一括で相談できるサービスについては、不動産投資会社の比較と一括面談予約サービスの記事も参考にしてください。
売却前に確認したいその他の費用
- 仲介手数料(税込)
- 印紙税(売買契約書にかかる税金)
- 登記にかかる費用(抵当権の抹消など)
- ローンの残債と、繰上返済の手数料
- 売却益が出た場合の譲渡所得税
手元に残るお金は、売却価格から、これらを引いた額になります。売却を考えるときは、事前に一覧にして、試算しておくと安心です。
売るタイミングの考え方は、出口戦略の考え方で紹介しています。
よくある疑問
Q:仲介手数料は、いつ払うのですか?
A:一般的には、売買契約のときと、引き渡しのときに分けて払う例が多いですが、会社によって違います。契約書で確認してください。
Q:上限より安くしてもらえますか?
A:上限は、あくまで法律上の上限です。会社と相談して、条件を決めることができます。
Q:複数の会社に見積もりを頼んでもよいですか?
A:問題ありません。条件を比べて、納得できる会社を選んでください。
Q:仲介手数料には、消費税もかかりますか?
A:はい、仲介手数料には消費税がかかります。上限額を考えるときは、税抜か税込かを、必ず確認してください。
Q:売却が決まらないときも、手数料を払いますか?
A:一般的には、売買が成立しなかった場合、仲介手数料は発生しません。ただし、契約の内容によるため、媒介契約書で確認してください。
まとめ
仲介手数料には法律上の上限があり、400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円(税抜)」で計算できます。
売却では、仲介手数料以外にも、税金やローンの手続き費用がかかります。
不動産投資には価格が下がるリスクもあります。ご自身の判断で、専門家にも相談しながら検討してください。
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※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。