こんにちは、まゆです。不動産投資の記事を読んでいると、「客付けが強い管理会社を選ぶべき」という言葉をよく見かけます。
最初は、「客付けって、お客さんをつけること?」と、ぼんやりとしか分かりませんでした。
今回は、客付けの意味と、入居者募集の流れ、空室を長引かせないための考え方を整理します。個別の物件や会社をすすめるものではありません。
客付けとは「入居者を見つけて、契約までつなぐこと」
客付けは、物件に住んでくれる入居者を見つけて、賃貸の契約まで結びつける仕事のことです。募集活動を行う不動産会社を、「客付け会社」と呼ぶことがあります。
物件を管理する会社と、入居者を連れてくる会社が、別の会社であることも珍しくありません。
オーナーにとっては、客付けの力が、空室の期間に影響する場合があります。
入居者が決まるまでの流れ
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| ①募集条件を決める | 家賃、敷金・礼金、入居できる条件などを決める |
| ②情報を載せる | ポータルサイトや、不動産会社の店頭で、物件の情報を公開する |
| ③内見の対応 | 問い合わせに応じて、部屋を案内する |
| ④入居の申込と審査 | 申込書を受け取り、保証会社などの審査を行う |
| ⑤契約・入居 | 契約を結び、鍵を渡す |
管理会社に任せている場合、多くの工程は、会社が代わりに進めてくれます。ただし、募集条件の最終的な判断は、オーナーが行うことが一般的です。
客付け会社へのお礼「広告料(AD)」とは
入居者を決めてくれた不動産会社に、オーナーが支払うお礼を、「広告料」や「AD」と呼ぶことがあります。賃料の1か月分などとされる例もありますが、地域や物件によって違います。
広告料を上乗せすると、客付け会社が、その物件を優先して紹介してくれる場合があります。ただし、費用がかかるぶん、収支も変わります。
収支への影響は、キャッシュフローの計算例の記事を参考に、事前に試算してみてください。
空室を長引かせないために見直したいこと
- 家賃の設定が、周辺の相場と合っているか
- 写真や説明文が、魅力を伝えているか
- 設備や内装に、直したほうがよい点がないか
- 募集条件(ペット可、初期費用など)を見直せるか
家賃は、下げる前に、写真の撮り直しや、掃除の徹底など、お金をかけずにできる工夫を試してみる方法もあります。
空室がどのくらい収支に響くかは、空室率の計算の記事で数字の例を紹介しています。
管理会社を選ぶときの確認ポイント
客付けの強さは、管理会社を選ぶときの大切な観点の一つです。次のような質問をして、答え方を確かめてみてください。
- この地域の、直近の平均的な空室期間はどのくらいか
- 募集の情報を、どこに載せているか
- 客付け会社との付き合いは、どのくらいあるか
- 広告料の考え方と、費用の負担はどうなるか
選び方の全体像は、管理会社選びのポイントで整理しています。営業の言葉だけで決めず、複数の会社で聞き比べると安心です。
内見で見られているポイント
入居を検討している人は、写真で気に入ったあと、内見で最終判断をすることが多いです。内見のときの印象も、決まりやすさに影響します。
- 部屋の明るさと、においや湿気
- 水まわり(キッチン・浴室・トイレ)の清潔さ
- 共用部分の掃除の状態
- 日当たりや、周辺の騒音
管理会社に、掃除や換気を、内見の前にお願いしておくだけでも、印象は変わります。大がかりな工事をしなくても、できる工夫はあると感じています。
私が大切だと思ったこと
調べてみて、客付けは、運に任せるものではなく、工夫と準備で変えられる部分があると感じました。
ただし、どれだけ工夫しても、空室がゼロになるとは限りません。余裕を持った資金計画が、何より大切だと感じています。
空室のリスク全体は、空室リスクとその対策で紹介しています。
よくある疑問
Q:客付けと管理は、同じ会社が行うのですか?
A:同じ会社が行う場合もあれば、別々の会社が行う場合もあります。契約の内容を、事前に確認してください。
Q:広告料は、必ず払わなければいけませんか?
A:必ずではありません。地域や物件の状況、募集の方針によって異なります。管理会社と相談して決めましょう。
Q:空室が続いたら、まず何をすればよいですか?
A:家賃、写真、募集条件を順に見直し、管理会社に原因を聞いてみてください。
Q:募集の写真は、自分で撮り直してもよいですか?
A:管理会社に確認すれば、オーナーが撮った写真を使える場合もあります。明るい時間帯に、広く見える角度で撮るのがコツです。
まとめ
客付けは、入居者を見つけて契約まで結ぶ仕事で、空室の期間に影響することがあります。
広告料や募集条件、写真の見直しなど、工夫できる点は複数あります。
不動産投資には、空室や元本割れなどのリスクがあります。ご自身の判断で慎重に検討してください。
あわせて読みたい記事もまとめておきます。
※本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品の売買や投資判断を推奨するものではありません。投資は必ずご自身の判断と責任において行ってください。